Er verðtryggingin vitlaus?

skilst manni á skuldurum og taka jafnvel virtir hagfræðingar undir í Silfrinu sem öllu stjórnar.

Enginn af þessum hefur svarað því, hvað eigi að gera við sparnað. Eignist fólk pening, hvað á að gera við hann? Hvernig á að ávaxta peninga þessa lífeyrissjóða sem nú eiga að leysa allra vanda, kaupa virkjanir, kaupa bókabúðir,Húsasmiðjur eða tapa milljörðum í braski? Eigum við ekki bara að leggja þá niður í heild sinni og taka upp gegnumstreymiskerfi á vegum ríkisins? Próventukerfi eins og var hér í eina tíð.

Er nokkur glóra í Lífeyrissjóðakerfinu eins og það er? Vinna í 50 ár og eiga 5 ára laun inni eftir það miðað við 0% verðbólgu og 0 % vexti eins og er víst í draumalandinu. Og svo ekkert.

Skyldi ekkert samhengi vera á milli innleggja í banka og getu hans til útlána? Hvað segja hagfræðingar um það?

Einu sinni vísitölutryggðu menn þau laun sem menn hefðu pínt út handa sjálfum sér með verkföllum og tengdri glæpastarfsemi. Svo hættu menn við vísitölutenginguna af ýmsum ástæðum en verkfallataktíkin hefur ekkert breyst.Og ríkið bara felldi gengið þegar því passaði og allir voru ánægðir.

Þegar ég byrjaði að byggja 1966 var húsnæðislán frá ríkinu það eina lánsfé sem fáanlegt var. Það dugði fyrir ca.30 % af lítilli íbúð eða þá hálfri fokheldu. Þá flutti margur maðurinn inn á ríflega það byggingastig. Þeir settu svo fljótlega einhverja verðtryggingu á húsnæðislánið minnir mig. Þá var ekki búið að finna upp þessa lífeyrissjóði. Þetta voru dásamlegir dagar finnst manni núna. Lífið brosti í árdaga sínum og það virtist langt til sólarlags. Allt of fljótt vaxa börn úr grasi og menn ergjast og eldast.En nú er bjart yfir minningunni um Kópavogi þessara daga þegar kommarnir réðu þar öllu eins og núna. Svo hvað hefur breyst spurði Svejk á kránni sinni eftir stríðið? Jú kaupið hækkaði mörgþúsundprósent og allir voru glaðir, eða þannig.

Reynsla okkar gömlu skiptir engu í nútímanum. Við erum bara vitleysingar sem unga fólkið talar við eins og ketti. Enginn vill hlusta á eða rökræða við gömul fífl eða gamlar fyllibyttur sem kunna ekki á hass eða neitt nýmóðins.

Er verðtryggingin vitlaus? Á að leggja hana niður? Mér er alveg sama sjálfum. En ég myndi ráðleggja... nei annars ég er bara gamalt fífl og verð það.

Athugasemdir

[Gunnar Rögnvaldsson, 31.10.2011 kl. 14:37]

Nei Halldór. Verðtrygging er ekki vitlaus

Dæmi: Ég vil að húsnæði mitt hækki í verði í takt við verðbólgu svo ég geti selt það án þess að tapa á því. Þetta er eins konar verðtrygging. Er þetta vitlaust?

Dæmi2: Ég vil að laun mín hækki í takt við aukna landsframleiðslu? Þetta er eins konar verðtrygging.

Dæmi3: Ég vil helst ekki að skattheimta sé verðtryggð, en hún er það sum staðar, því framfærslubyrði ríkissjóðs er verðryggð t.d. í Þýskalandi. Þolir enga verðbólgu án þess að fara á hausinn. 

Dæmi4: Ég tek óverðtryggð húsnæðislán og borga alltaf hærri vexti en á verðtryggðum lánum. Er þetta sniðugt? Vextir eru fastir til minna en 5 ára í senn og við hverja framlengingu þarf að gefa út ný skuldabréf með nýjum og hærri höfuðstól því afföll eru við hverja sölu og svo leggst kostnaður við nýja höfuðstólinn líka. Ef eign hefur myndast á tímanum þá er hún étin út strax og bætt við nýjan höfuðstól. Það er þetta sem lánafyrirtæki lifa á þegar útlán eru óverðtryggð. Er þetta snjallt? Að hvetja til sífellt meiri skulda?  

Ríkissjóðir margra landa gefa út mikið af verðtryggðum skuldabréfum til að afla lánsfjár. Til dæmis Þýksaland, Bandaríkin, Svíþjóð og mörg fleiri. Eru þau heimsk?

Það heimskulegasta sem menn geta gert er að hætta að líta á húsnæði sem heimili og fara að hugsa um það sem fjárfestingu og til dæmis veðsetja það upp fyrir skorsteininn fyrir hlutabréfakaupum eða öðru. Og helst tvær íbúðir. Það var þetta sem gerðist. Fólk gékk berserksgang í brjálæði og veðsetti sig út úr veruleikanum.

Það fólk sem sýndi ráðdeild og tók heðfbundin verðtryggð lán fyrir passandi húsnæði á ekki í meri erfiðleikum en fólk í öðrum löndum sem hafa enga verðtrygginu.

Mín skoðun er sú að verðtygging auki framboð af fjármangi, ýti þar með undir fjárfestingar og atvinnusköpun og styðji þar með undir hagvöxt sem þýðir meiri velmegun. Hver vill eiga peninga þegar þeir bera neikvæða vexti. Hver vill eiga neikvæða elli?

Og svo er það, að fyrir ungt fólk sem er að hefja búskap þá eru greiðslur af verðtyggðum lánum alltaf lægri fyrstu árin en á öllum öðrum lánum. Alveg sama hvað.

Verðtrygging hefur auðveldað ungu fólki að komast með fót undir eigið borð og hefja búskap. En gallalaus er hún auðvitað ekki og ekki frekar en aðrar vörur af hillum fjármálabúða. hún hefur bæði það sem kallað er kosti og galla. En fólk vill bara kosti í dag. En þeir eru auðvitað ekki í boði neins staðar.   

Takk fyrir að vera til Halldór minn.

============================

Viðhengi 

Financial Innovation and European Housing and Mortgage Markets

David Miles and Vladimir Pillonca

Morgan Stanley August 2007

Introduction

House prices have increased dramatically across most of Europe in recent years. It is far from easy to work out whether this is very largely a reflection of shifts in fundamental economic factors or, to a significant extent, driven by more speculative and transient forces. Changes in population, incomes and interest rates have caused movement in the relative position of demand and supply curves for housing that are likely to be persistent; for that reason a substantial part of higher real house prices is itself likely to be persistent.

But whatever have been the main drivers of higher prices — and whatever the role that speculative, and more volatile, forces might have played — it means that people across much of Europe now have to borrow more to buy houses. Their increasing ability and willingness to do that has in many countries been a factor in driving demand.

In this paper we first describe the changing structure of lending, home ownership and house prices and then consider types of mortgage that are most suitable in an environment where house prices – either permanently or temporarily – are much higher relative to incomes. Whether those mortgages are available and what obstacles exist to their being offered will affect the sustainability of home ownership and of house prices.

We start by briefly documenting what has happened across Europe to house prices and to lending and at some of the trends in the quantity and the types of mortgage available. We then analyse the changes in real house prices over the last decade across Western Europe and use a simple economic framework to estimate the likely contributions of fundamental factors such as changes in real incomes and population growth. We also try to quantify how much of price rises might have been driven by rising expectations of future capital gains. We estimate that this might have played a significant role in several countries, including Spain, Sweden, Belgium and the UK.

In the final section, we consider what different types of mortgage arrangement might become attractive in a world of higher house prices. We analyse what types of mortgage are likely to prove more suitable in a world where prices are higher relative to incomes and where house prices may be volatile and cannot be assumed to carry on rising.

Overwhelmingly across Europe a mortgage remains a nominal contract with repayments unrelated to movements in consumer or house prices. We consider alternative, indexed mortgages where repayments can depend on consumer prices and also, to an extent, on house prices. We analyse such products and consider their cost and risk characteristics. Indexed linked mortgages have the twin benefit of generating a flatter real burden of repayments and also a less volatile one.

There are strong reasons to believe that innovation will come because indexed mortgages create financial assets that should suit borrowers and investors. 

Krækja: Financial Innovation and European Housing and Mortgage Markets 

[Rafn Haraldur Sigurðsson (IP-tala skráð) 31.10.2011 kl. 18:01]

Tek undir síðustu setninguna hjá honum Gunnari.

[Guðmundur Ásgeirsson, 31.10.2011 kl. 18:03]

Stóra undirliggjandi meinið sem hér er verið að tala um er í rauninni gjaldmiðilsrýrnun. Verðtryggða krónan er ónæm fyrir slíkri rýrnun og er fyrir vikið sterkasti gjaldmiðill sem notaður er nokkursstaðar í heiminum. En það er á kostnað nafnkrónunnar sem við notum í raunviðskiptum, og það er þess vegna sem hún er svona óstöðug og rýrnar svona hratt, vegna þess að hún er ein látin bera allar sveiflurnar.

Ef nafnkrónan yrði lögð niður og sú verðtryggða tekin upp sem ríkisgjaldmiðill, þá væru öll þessi vandamál úr sögunni.

Skyldi ekkert samhengi vera á milli innleggja í banka og getu hans til útlána? Hvað segja hagfræðingar um það?

Nei. Samkvæmt nýjustu rannsóknum á afleiðingum hinna flóknu Basel II reglna um bankastarfsemi þá eru engin bein tengsl á milli innlána og útlána. Og það voru ekki hagfræðingar sem uppgötvuðu það heldur tölvunarfræðingur sem bjó til hermilíkan af regluverkinu og framkvæmdi kerfisbundna greiningu á hegðun þess við raunhæfar aðstæður. Með einhliða verðtryggingu á aðeins annari hlið efnhagsreikningsins er þetta hagfræðilega jafngildi svo brotið með enn grófari hætti, því þannig verða til "peningar" úr einhverju sem undir heilbrigðu fyrirkomulagi ætti að reiknast sem tap.

[Halldór Jónsson, 31.10.2011 kl. 20:23]

Þakka þér hlý orð Gunnar og sömuleiðis. Þú ert ómetanlegur í hugsjónabaráttu þinni og fróðskap um evrópusambandið. Enda sneiðir Samfylkingin hjá þér í heild sinni þar sem þeir fyrirverða sig fyrir þekkingarleysi sitt og geta ekkert sagt nema Aþþíbara eins og við gerðum í sandkassanum.

Sömuleiðis þakka ég þér Rafn Haraldur fyrir vinsemdina.

Mig skortir fræðilega þekkingu til að skylmast við þig Guðmundur um Basle II. Bank Multiplier sér fyrir að búa til nýja peninga á grundvelli veltiinnlána, sem verða alltaf að vera til staðar. Það sem ég er að segja frá er það, að ´gamla daga var enginn sparnaður í bönkunum sem lánuðu heldur ekki neitt nema SíS og framsóknarmönnum. Það var ekkert lánsfé til. Innlán byggjast á sparnaði. Innlán uppá 1000 leyfir bankanum að lána út 10 000 . En hann getur ekkert lánað nema hann fái þúsundkallinn fyrst og þurfi ekki að óttast áhlaup á bankann, sem aðeins barnslegt traust eiganda innlánsins veitir honum. Án þess er hann núll og nix. Þetta skilur ekki Steingrímur J. þegar hann kennir okkur bloggurum og skolpræsinu úr Hádegismóum um ófarnað sinn eða réttar að segja að hann skilur ekki uppruna trausts. Strákurinn sem kallaði úlfur úlfur þegar enginn var úlfurinn misst traustið og var því varnarlaus þegar úlfurinn svo kom.

Það næstbesta við að vera ríkur er að vera álitinn ríkur. Þá hefur maður lánstraust. Ef við hættum að trúa á fimmþúsund kallinn frá Máci Seðla þá hrynur allt kerfið. Ég vit þetta því einu sinni gaf ég út peninga sem voru taldir betri en Nordalurinn var þá. Þetta byggist í rauninni allt á ímyndun og blekkingu.Peningaseðill er í rauinni bara marglitt bréf nema ef ég og þú verðum sammála um að trúa því að hann sé skiptanlegur milliliður.

[Guðmundur Ásgeirsson, 31.10.2011 kl. 21:46]

Þetta byggist í rauninni allt á ímyndun og blekkingu. Peningaseðill er í rauinni bara marglitt bréf nema ef ég og þú verðum sammála um að trúa því að hann sé skiptanlegur milliliður.

Nákvæmlega.

[Halldór Jónsson, 31.10.2011 kl. 22:23]

Netop Guðmundur