Góður Gestur

Ólafsson arkitekt í Morgunblaðinu í dag.

Gestur er brennandi í andanum í því að byggja ódýrara og viðráðanlegra húsnæði fyrir almenning. Þeir sem hafa dvalið í Bandaríkjunum hafa velt því fyrir sér hversvegna íbúðir hérlendis kosta svona pí sinnum meira en þar? Sama hvar á er litið og öllu snakki um gæði sleppt. Íbúð er íbúð sem er frumþörf mannsins og gæðin eru hans mál en ekki annarra.

 Gestur  segir m.a.:

"..... Getur verið að íbúðarverð hafi orðið of hátt bara vegna einhverrar verðbólu eða eru þarna einhver önnur öfl að verki?

 

Að verulegu leyti hafur umræðan snúist um lána- og afborgunarhlið þessa máls, en þar með er ekki nema hálf sagan sögð. Hinn helmingurinn lýtur að framleiðslu á íbúðarhúsnæði og hvernig standi á því að lítil íbúð eða hagkvæmt íbúðarhús þurfi að vera svona dýrt.

 

Nú er það einu sinni svo að íbúðarhúsnæði á viðráðanlegu verði er ein meginforsenda fyrir því að fólk vilji yfirleitt búa á Íslandi......

 

............... Kostnaður við framleiðslu húsnæðisins, þ.m.t. upphafsgjöld sveitarfélaga, álagning og sölukostnaður, ráða svo verðinu og þennan hluta er ekki minni ástæða til að gaumgæfa en lána- og afborgunarhliðina eina og sér. Í ágætri grein sem Stefán heitinn Ingólfsson verkfræðingur skrifaði í tímaritið Arkitektúr og skipulag fyrir meira en aldarfjórðungi benti hann á að verð á íbúðarhúsnæði á Íslandi hefði hækkað árlega um 1-3% umfram almennar verðhækkanir frá árinu 1950! Þetta hafði gerst þrátt fyrir aukna tækni bæði í framleiðslu og stjórnun og ný og öflugri tæki. 

..........Sveitarfélög hafa líka gengið á lagið og stóraukið upphafskostnað íbúðarhúsnæðis. Gatnagerðargjöld sem fyrst voru lögð á í Reykjavík til þess að malbika malargötur áttu bara að vera tímabundin en eru enn við lýði. Við þau hefur líka verið bætt byggingarréttargjöldum, byggingarleyfisgjöldum, tengigjöldum og úttektargjöldum, sem skipta milljónum og öll eru lögð á í upphafi framkvæmda. Hér hefur því líka orðið alger forsendubrestur þar sem opinberir aðilar stóðu ekki við gefin loforð um að fella niður gatnagerðargjaldið heldur héldu áfram að hlaða upphafsgjöldum á íbúðarhúsnæði og voru látnir komast upp með það,

í stað þess að dreifa þessum gjöldum á líftíma íbúðarinnar eða allar fasteignir í viðkomandi sveitarfélagi t.d. með lóðarleigu eða fasteignasköttum.

Allt þetta hefur stuðlað verulega að hækkun byggingarkostnaðar.

 

Auðvitað á strax að leggja þessi upphafsgjöld niður og dreifa þeim til langs tíma til þess að koma byggingariðnaðinum aftur af stað og auðvelda fólki að eignast eigið húsnæði. 

 

...........Við svo búið má ekki standa ef við viljum halda því fólki hér á landi á komandi árum sem framtíð Íslands veltur á. Ísland er stórt og strjálbýlt og það ætti að vera tiltölulega auðvelt mál að opna nýtt byggingarland og tryggja nægilegt framboð á íbúðarlóðum á sanngjörnu verði fyrir þá sem nú telja sig geta byggt hagkvæmar ódýrar íbúðir. Þetta gæti líka komið í veg fyrir að íslenskur byggingariðnaður lognaðist alveg út af á næstu árum. Ef þetta er ekki gert megum við búast við því að það fólk sem við höfum síst efni á að missa gefist hreinlega upp og flytji af landi brott, þangað sem það telur sig hafa meiri möguleika......"

 

Ég hef á undanförnum árum reynt að tala fyrir því í Sjálfstæðisflokknum að reynt yrði að gera eitthvað fyrir smærri húsbyggendur. Ég hef mætt algerri fyrirlitningu lóðaúthlutara og göslara á sjömílnaskóm sem engu vilja breyta heldur rukka eins mikið og hratt sem frekast er unnt fyrir lóðir. Þeir hafa svo mokað út lóðum í braskarana sem hafa beintengengu inn í bankana með stóra yfirdrætti sem svo byggja og eiga allskostar við vesalingana sem vantar íbúð. Afleiðingin er svona viðvarandi pí-sinnum hærri byggingakostnaður en í Bandaríkjunum.

Það er löngu kominn tími fyrir nýja hugsun eins og hinn góði Gestur Ólafsson bendir  á.

 

Athugasemdir

[Júlíus Björnsson, 30.4.2013 kl. 22:39]

Ég hef tekið eftir að þegar ég segi við millstétt í USA, home mortgage loans in Iceland are by tradition 25 years [20% more higer every mont tah 30 tears], the they are said equal payments with intial rate min. 4,5% and then indexed monthly with th Icelandic consumption number.  Ég þarf ekki að segja mikið meira við stærðfæðinga og sálfræinga og lögfræðina og fasteignsala, þeir vita undireins hver heildarskuldin verður.   Gallarnir við þetta eru líka fyrir þá sem selja, þeir fá mikið minna fyrir sínar fasteignir. Fyrirtæki þurfa að hækka framtíðarskuldir sínar til geta greitt hærra kaup.  


Niðurstaðan er: thank you now we understand  why the economie collapsed in Iceland.

Allir vita að nýjar raun eignir á hverju ári geta ekki farið upp í fjáhagsbókhaldið nema búið sé að greiða af þeim söluskatta minnst einu sinni.  Alla dollara verður að selja vsk. til að raunvaxta. 

https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/geos/us.html

Menntskóla nemar skilja þetta í USA:

lowest 10%: 2%

highest 10%: 30% (2007 est.)

Hlutallslegur stöðuleiki 80% heimila hirða 68% [PPP viðmiðun]: á 30 árum líka:Hvert er þá raunvirði fasteignanna sem hýsa þennan hóp?

Í USA meg ekki samtök eða stofnair brugga ráð um meira en 150% verðbólgu á 30 árum. Refsing er dauðrefsing.   EU banna meiri verð bólgu en 25% á fimm árum.

Það vita allir um trúðanna á Ísland. Íslendinga er bestir í rækta sauðfé og veiða fisk.  Önnur ríki geta svo hirt háVIRÐIAUKASÖLU ÁHÆTTU OG

allan raunhagvöxt.  Láviris rekstur í dag er ekki með mikin mann afla, og flatar tekjur yfir öll 30 ár.  þegar framboð er orðið stöðuðgt þá verða geira lávirðis og skyla 1.flokks verðtyggingu PPP.   EU fjármagnði Íslenska hagræðingu í Sjávarútveg til að tapa fyrst og græða svo í eina öld minnst.  Raunvirði er verð fyrir flutning upp í fjárhagsbókhald. 

Fyrir Íslendinga sem skilja greinlega ekki muninn lengur.

[Júlíus Björnsson, 30.4.2013 kl. 22:49]

Mánaðarlega neyslu vísi talan hér mælir ekki greiðslugetur 80% lántaka, húm mælir mean monthly nominal prize á nýjum eignum fyrir afskriftir í efnhagsreikningi ríkistjórnar.  Home motgage loans eru ekki með commercial approach in the states . Fasteignveðmatið er endurskoðað á 5 ára fresti 20% fasteigna á ári til hækunna eða lækkunar.  Til að spara skatta.

Íslenskir fræðingar eru þeir ágætis nemdur í Ensku eða erlendu bókhaldi [allstað í OCED ríkum á Rómverkum grunni: hér unothodox] og lögum tendum þeim?